Comprare una casa in costruzione significa acquistare un immobile che, al momento della firma del contratto, potrebbe essere ancora in fase di progettazione o di realizzazione. Per questo la valutazione non riguarda soltanto prezzo, posizione e caratteristiche della casa, ma anche le condizioni contrattuali, le garanzie e le modalità con cui verrà completata e consegnata.
La differenza rispetto all’acquisto di un immobile già esistente è sostanziale: quando firmi, in molti casi non puoi ancora vedere il risultato finale. Devi quindi capire cosa viene promesso, quali documenti riceverai, come saranno protetti i pagamenti e cosa succede se il progetto subisce variazioni o ritardi.
In questa guida vediamo cosa controllare prima di acquistare una casa in costruzione e quali aspetti è opportuno chiarire con il costruttore e con il notaio.
1. Casa in costruzione: cosa significa acquistare un immobile da costruire
Prima di tutto bisogna distinguere una normale nuova costruzione già completata da un vero e proprio immobile da costruire.
Nel secondo caso, l’acquirente può firmare un contratto quando l’edificio non è ancora ultimato e può quindi versare somme al costruttore prima del trasferimento della proprietà.
Questa situazione richiede particolare attenzione perché una parte dell’operazione avviene prima che l’immobile sia materialmente disponibile.
Il legislatore ha previsto specifiche tutele per l’acquirente di immobili da costruire. Il Consiglio Nazionale del Notariato evidenzia, tra gli obblighi previsti dalla normativa, la forma notarile del preliminare, la fideiussione sulle somme versate prima del trasferimento della proprietà e la polizza assicurativa decennale da consegnare al momento del definitivo.
Questo non significa però che sia sufficiente firmare un preliminare per essere automaticamente protetti da qualsiasi problema.
È necessario verificare quali obblighi siano effettivamente applicabili all’operazione e che la documentazione prevista sia correttamente predisposta.
2. La prima verifica: chi sta vendendo la casa?
Prima di valutare finiture, terrazzi o vista mare, è opportuno capire chi è il soggetto che vende l’immobile e chi sta realizzando l’intervento.
Quando acquisti una casa in costruzione è importante conoscere:
- denominazione e dati del costruttore o venditore;
- soggetto proprietario dell’area o dell’immobile;
- ruolo degli eventuali intermediari;
- situazione societaria del venditore;
- precedenti interventi realizzati, quando disponibili;
- documentazione relativa al progetto.
La verifica dell’affidabilità del costruttore non sostituisce le garanzie previste dalla legge, ma può aiutarti a comprendere meglio il soggetto con cui stai assumendo un impegno economico importante.
È inoltre utile distinguere tra promotore, proprietario dell’area, impresa costruttrice e venditore, perché non sempre coincidono.
In un progetto immobiliare articolato possono essere presenti più soggetti con ruoli differenti.
3. Cosa controllare prima di firmare il preliminare
Il preliminare è uno dei documenti più importanti dell’intera operazione.
Per un immobile da costruire non dovrebbe essere considerato una semplice formalità che “blocca” la casa.
Deve invece permetterti di comprendere con precisione cosa stai acquistando e a quali condizioni.
Tra gli elementi da verificare rientrano:
- identificazione dell’immobile e delle relative pertinenze;
- prezzo complessivo;
- modalità e tempi dei pagamenti;
- caratteristiche dell’unità immobiliare;
- eventuali parti comuni;
- tempi previsti per la costruzione e la consegna;
- eventuali condizioni sospensive;
- modalità di gestione delle varianti;
- obblighi del costruttore;
- garanzie previste dalla normativa.
Il preliminare relativo a un immobile da costruire deve essere stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata, secondo quanto previsto dalla disciplina specifica.
Per questo è opportuno coinvolgere il notaio prima della firma, non soltanto quando arriva il momento del rogito.
4. La fideiussione: una delle verifiche più importanti
Uno degli aspetti fondamentali quando si compra una casa in costruzione riguarda le somme che l’acquirente versa prima del trasferimento della proprietà.
Il costruttore deve consegnare all’acquirente, prima o al momento della stipula del preliminare, una fideiussione rilasciata da una banca o da un’impresa di assicurazione, nei casi previsti dalla normativa sugli immobili da costruire.
La garanzia riguarda le somme e i corrispettivi che il costruttore deve ricevere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento.
Questo punto è essenziale perché significa che non basta sapere quanto devi pagare.
Devi anche sapere come vengono garantite le somme che versi prima che la casa sia trasferita.
Prima di firmare, quindi, è opportuno verificare:
- che la fideiussione sia prevista quando richiesta dalla legge;
- chi l’ha rilasciata;
- quali somme copre;
- fino a quale momento opera;
- quali sono le condizioni previste dal documento.
La fideiussione non va confusa con la polizza assicurativa decennale: sono strumenti diversi e intervengono in momenti differenti dell’operazione.
5. Capitolato: cosa deve essere realmente chiaro
Quando compri una casa ancora da costruire, il capitolato assume un’importanza molto maggiore rispetto a un normale annuncio immobiliare.
Il motivo è semplice: la casa che compri non è ancora completamente visibile.
Il capitolato dovrebbe quindi permettere di comprendere quali materiali, finiture, impianti e dotazioni sono previsti.
Non fermarti alla descrizione commerciale “finiture di pregio” o “tecnologia all’avanguardia”.
Sono molto più utili indicazioni concrete su:
- pavimenti e rivestimenti;
- serramenti;
- porte interne;
- sanitari;
- climatizzazione;
- produzione di acqua calda;
- impianti;
- predisposizioni;
- dotazioni degli spazi esterni;
- eventuali pertinenze.
Anche le planimetrie devono essere confrontate con quanto viene effettivamente acquistato.
Se sono previste finiture o dotazioni non comprese nel prezzo base, è importante capire in anticipo quali siano comprese, quali siano opzionali e come vengano quantificate le eventuali modifiche.
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6. Varianti e modifiche: cosa succede se il progetto cambia?
Un progetto immobiliare può subire modifiche durante la realizzazione.
Questo non significa necessariamente che ci sia un problema, ma è importante sapere quali modifiche possono essere effettuate e con quali limiti.
Prima di firmare è quindi opportuno capire come vengono gestite:
- modifiche progettuali;
- variazioni delle finiture;
- modifiche richieste dall’acquirente;
- eventuali differenze di prezzo;
- aggiornamenti delle planimetrie;
- modifiche delle parti comuni.
Se una modifica richiesta dall’acquirente comporta un costo aggiuntivo, dovrebbe essere chiaro quanto costa e come viene formalizzata.
Lo stesso vale per eventuali modifiche al progetto che non dipendono dall’acquirente.
Il principio da seguire è semplice: ciò che può incidere sul prezzo, sulla superficie, sulla distribuzione o sulle caratteristiche dell’immobile deve essere il più possibile documentato e formalizzato.
7. Prezzo: non guardare soltanto il numero dell’annuncio
Il prezzo di una casa in costruzione deve essere analizzato insieme alle condizioni di pagamento.
Un’offerta può prevedere, per esempio, una sequenza di versamenti collegata all’avanzamento dei lavori e un saldo al momento del rogito.
Prima di firmare devi quindi conoscere:
prezzo complessivo → importi da versare → scadenze → condizioni dei pagamenti → saldo finale.
È inoltre necessario capire quali elementi siano compresi nel prezzo e quali vengano invece acquistati separatamente.
Possono esserci differenze, per esempio, tra:
- prezzo dell’abitazione;
- box o posto auto;
- cantina;
- pertinenze;
- finiture opzionali;
- modifiche richieste dal cliente;
- eventuali altri costi contrattualmente previsti.
Non bisogna quindi confrontare due nuove costruzioni esclusivamente sulla base del prezzo al metro quadrato.
Il confronto deve considerare cosa è effettivamente compreso nel prezzo e quali costi si aggiungono successivamente.
8. Mutuo e pagamenti durante la costruzione
Se l’acquisto viene finanziato tramite mutuo, è importante affrontare il tema prima della firma.
Una casa in costruzione può richiedere un’organizzazione finanziaria diversa rispetto all’acquisto di un immobile già pronto.
Occorre verificare con la banca:
- importo finanziabile;
- modalità di erogazione;
- tempistiche;
- eventuali erogazioni collegate allo stato di avanzamento;
- garanzie richieste;
- condizioni del finanziamento.
È inoltre importante coordinare mutuo, pagamenti al costruttore e data prevista per il rogito.
L’Agenzia delle Entrate ricorda che il preliminare può essere stipulato anche quando l’acquirente sta cercando un mutuo e che il contratto preliminare deve essere registrato secondo le modalità previste dalla legge.
Se il finanziamento è indispensabile per concludere l’acquisto, la situazione deve essere valutata attentamente prima di assumere obblighi economici.
9. Tempi di costruzione e data del rogito
Uno degli aspetti da chiarire prima della firma è quando dovrebbe essere completata la casa.
Un progetto può prevedere una data indicativa di ultimazione e una successiva data per il rogito, ma le due cose non devono essere confuse.
Nel contratto è importante capire:
- termine previsto per l’ultimazione;
- condizioni per la consegna;
- termine previsto per il rogito;
- eventuali proroghe;
- conseguenze di un ritardo;
- condizioni necessarie per procedere al trasferimento.
Più il progetto è lontano dalla conclusione, maggiore diventa l’importanza di comprendere le condizioni contrattuali.
Non è sufficiente che il venditore comunichi verbalmente una previsione.
Le condizioni realmente rilevanti devono risultare dai documenti contrattuali.
10. Cosa succede se il costruttore non completa l’opera?
Questo è uno dei principali motivi per cui la normativa sugli immobili da costruire prevede specifiche garanzie.
L’acquirente non dovrebbe limitarsi a chiedere “la casa sarà completata?”, ma dovrebbe capire quali strumenti di tutela sono previsti nel caso in cui l’operazione non proceda secondo quanto stabilito.
La disciplina degli immobili da costruire prevede, nei casi disciplinati dalla legge, la fideiussione sulle somme versate prima del trasferimento e ulteriori tutele collegate alla compravendita.
La situazione concreta, tuttavia, deve essere analizzata sulla base del contratto e delle caratteristiche dell’operazione.
Per questo il notaio dovrebbe poter verificare la documentazione prima che l’acquirente assuma l’impegno definitivo.
11. La polizza assicurativa decennale
Un’altra tutela da conoscere riguarda la fase successiva alla conclusione dell’acquisto.
Il costruttore deve consegnare all’acquirente, al momento della stipula del contratto definitivo, una polizza assicurativa indennitaria di durata decennale nei casi previsti dalla normativa.
La polizza è finalizzata a garantire l’obbligo del costruttore di risarcire determinati danni materiali e diretti all’immobile derivanti da specifiche fattispecie previste dalla legge.
È una tutela diversa dalla fideiussione.
In sintesi:
| Strumento | Quando interviene | Funzione |
|---|---|---|
| Fideiussione | Prima del trasferimento | Garantisce le somme versate nei casi previsti |
| Polizza decennale | Al rogito | Tutela per determinati danni all’immobile |
| Preliminare | Prima del rogito | Definisce gli obblighi delle parti |
Conoscere questa distinzione aiuta a capire perché la documentazione dell’acquisto debba essere verificata nel suo insieme.
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12. Imposte e costi: attenzione all’acquisto da impresa
Quando compri una casa di nuova costruzione da un’impresa, il trattamento fiscale può essere diverso rispetto all’acquisto di un immobile usato da un privato.
L’Agenzia delle Entrate indica che le cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino possono essere soggette a IVA in determinate circostanze, tra cui quelle effettuate entro cinque anni dall’ultimazione dei lavori o quelle per cui l’impresa sceglie l’applicazione dell’IVA nei casi previsti.
Per le abitazioni non di lusso, in presenza dei requisiti “prima casa”, l’aliquota IVA può essere del 4%; senza agevolazione prima casa, la disciplina ordinaria può prevedere il 10%, con eccezioni legate alla categoria catastale.
Non bisogna però utilizzare queste percentuali come calcolo automatico del costo dell’operazione.
Prima della firma è opportuno farsi indicare chiaramente:
- prezzo dell’immobile;
- regime IVA applicabile;
- imposte;
- costi notarili;
- eventuale mediazione;
- costi del mutuo;
- eventuali spese aggiuntive.
Il trattamento fiscale deve essere verificato sulla specifica compravendita.
13. Acquistare una nuova costruzione in Liguria: cosa valutare oltre alla casa
Se stai comprando una casa in costruzione in Liguria, alla verifica dell’immobile si aggiunge quella del territorio.
Una nuova costruzione può essere interessante per chi cerca una seconda casa o una residenza sul mare, ma la posizione deve essere valutata in funzione dell’utilizzo reale.
Conviene considerare:
- collegamenti;
- servizi disponibili durante tutto l’anno;
- accessibilità;
- parcheggi;
- distanza effettiva dal mare;
- caratteristiche del quartiere;
- vivibilità fuori stagione;
- esposizione e orientamento dell’immobile.
Moriko ha già approfondito il tema delle nuove costruzioni al mare in Liguria, ma quell’articolo ha un intento più generale e orientato alla ricerca delle diverse opportunità immobiliari. Questa guida si concentra invece sulle verifiche da effettuare prima di firmare per un immobile ancora da costruire.
Per chi valuta Noli (SV), può essere utile approfondire anche le caratteristiche del mercato locale attraverso la guida dedicata a case e appartamenti in vendita a Noli.
Se invece l’interesse riguarda la zona di Albenga, Moriko ha pubblicato una guida dedicata alle case in vendita a Villanova d’Albenga, utile per inquadrare il contesto immobiliare dell’area.
14. Un esempio: cosa verificare in un progetto di nuova costruzione
Un progetto residenziale come Antiqua Marina a Noli può essere valutato secondo gli stessi criteri utilizzati per qualsiasi altra nuova costruzione: caratteristiche dell’unità, capitolato, contratto, condizioni di pagamento, garanzie e documentazione.
Il fatto che un progetto presenti caratteristiche interessanti non elimina la necessità di leggere e verificare la documentazione contrattuale.
Per approfondire il contesto delle nuove costruzioni a Noli puoi consultare anche la guida di Moriko sulle case a Noli con vista mare.
Allo stesso modo, per chi valuta l’area di Albenga, Antica Fornace si trova a Lusignano di Albenga (SV): la località e le caratteristiche del progetto devono essere tenute distinte dalle altre destinazioni della Riviera Ligure.
La scelta del progetto dovrebbe comunque arrivare dopo la verifica delle esigenze personali e delle condizioni contrattuali, non prima.
15. La checklist prima di firmare
Prima di firmare per una casa in costruzione, verifica di aver ricevuto risposte chiare almeno su questi punti:
- Chi vende e chi costruisce l’immobile?
- Qual è il contenuto esatto del capitolato?
- Quali somme devi versare prima del rogito?
- Come vengono garantite le somme versate?
- Quali sono le tempistiche previste per costruzione e rogito?
- Come vengono gestite eventuali varianti o modifiche?
- Quali costi sono compresi e quali esclusi?
- Quale trattamento fiscale si applica all’acquisto?
- Quale documentazione deve essere consegnata prima e al momento del rogito?
- Hai fatto verificare il contratto dal notaio prima della firma?
Se uno di questi punti non è sufficientemente chiaro, è preferibile chiedere una spiegazione prima di firmare, non dopo.
FAQ
L’acquisto di un immobile da costruire presenta rischi specifici, ma la normativa prevede importanti strumenti di tutela per l’acquirente nei casi previsti. Tra questi rientrano la fideiussione sulle somme versate prima del trasferimento e la polizza assicurativa decennale.
Nei casi disciplinati dalla normativa sugli immobili da costruire, il costruttore deve consegnare una fideiussione a garanzia delle somme ricevute prima del trasferimento della proprietà. Il preliminare deve inoltre essere stipulato nella forma prevista dalla legge.
Dipende dalle condizioni del contratto e dagli accordi con il costruttore. Prima di firmare è importante capire quali modifiche siano ammesse, come vengano approvate e come siano calcolati eventuali costi aggiuntivi.
Le modalità dipendono dal contratto. Possono essere previste somme versate durante la costruzione e un saldo al momento del rogito. Gli importi e le scadenze devono essere indicati e verificati prima della firma.
La risposta dipende dalle condizioni contrattuali e dalle circostanze del ritardo. Prima di firmare è quindi importante verificare termini, eventuali proroghe e conseguenze previste dal contratto.
Le modalità dipendono dal contratto. Possono essere previste somme versate durante la costruzione e un saldo al momento del rogito. Gli importi e le scadenze devono essere indicati e verificati prima della firma.
La risposta dipende dalle condizioni contrattuali e dalle circostanze del ritardo. Prima di firmare è quindi importante verificare termini, eventuali proroghe e conseguenze previste dal contratto.
Per i preliminari relativi agli immobili da costruire soggetti alla disciplina specifica, il Consiglio Nazionale del Notariato indica l’obbligo della forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata. È quindi fondamentale coinvolgere il notaio già nella fase precedente alla firma.