Acquistare una casa di nuova costruzione offre un vantaggio evidente: l’immobile è nuovo e, in molti casi, viene acquistato direttamente dal costruttore. Ma proprio perché il rapporto con il venditore può iniziare quando l’edificio è ancora in fase di realizzazione, la legge prevede specifiche garanzie per tutelare l’acquirente.
Le tutele non sono tutte uguali e soprattutto non coprono gli stessi rischi. Una fideiussione serve a proteggere determinate somme versate prima del trasferimento della proprietà; la polizza decennale riguarda invece specifici danni derivanti da rovina o gravi difetti costruttivi.
Capire questa distinzione è fondamentale per sapere che cosa è realmente garantito, in quale momento e attraverso quale strumento.
Quali garanzie esistono per chi compra una casa nuova?
Quando ricorrono i presupposti previsti dalla disciplina sugli immobili da costruire, le principali tutele dell’acquirente sono:
- fideiussione sulle somme versate prima del trasferimento della proprietà;
- intervento del notaio nel preliminare, con specifici obblighi di forma e controllo;
- trascrizione del preliminare nei registri immobiliari;
- polizza assicurativa indennitaria decennale per determinati danni all’immobile;
- specifiche tutele collegate alla situazione del mutuo e dell’ipoteca del costruttore.
Queste garanzie sono state rafforzate dalle modifiche introdotte dal D.Lgs. 14/2019 alla disciplina del D.Lgs. 122/2005. Le nuove disposizioni si applicano, in particolare, agli immobili il cui titolo edilizio sia stato richiesto o presentato a partire dal 16 marzo 2019.
Non tutte le nuove costruzioni, però, rientrano automaticamente nello stesso regime. La disciplina specifica riguarda l’acquisto di un immobile da costruire da parte di una persona fisica da un costruttore o altro soggetto che abbia assunto l’obbligo di costruire o ultimare il fabbricato, secondo i presupposti previsti dalla normativa.
La fideiussione protegge le somme versate prima del rogito
La fideiussione è una delle principali garanzie previste per chi acquista un immobile da costruire.
Il suo scopo è proteggere l’acquirente dal rischio di perdere le somme versate al costruttore prima del trasferimento della proprietà, nelle situazioni previste dalla legge.
La garanzia deve essere rilasciata da una banca o da un’impresa di assicurazione e riguarda le somme e i corrispettivi che il costruttore deve ricevere prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento.
Il punto importante è distinguere questa garanzia dalla garanzia sui difetti della casa.
La fideiussione non serve, infatti, a riparare un problema edilizio comparso dopo l’acquisto: serve principalmente a proteggere il denaro dell’acquirente nella fase precedente al trasferimento, nei casi previsti dalla normativa.
Quando può diventare importante?
Il caso più evidente è quello della crisi dell’impresa costruttrice prima del trasferimento.
Senza una garanzia adeguata, l’acquirente che ha già versato acconti potrebbe trovarsi a dover recuperare il proprio denaro all’interno di una situazione concorsuale molto più complessa.
La normativa è stata proprio pensata per ridurre questo rischio.
La fideiussione ha inoltre un ruolo collegato alla mancata consegna della polizza assicurativa decennale al momento del trasferimento, secondo le condizioni previste dalla legge.
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Il preliminare è una vera tutela per l’acquirente
Nel caso degli immobili da costruire soggetti alla disciplina specifica, il preliminare non è un semplice accordo privato predisposto per bloccare l’immobile.
La legge richiede che venga stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata, con l’intervento del notaio. Il preliminare viene inoltre trascritto nei registri immobiliari.
Questa impostazione rafforza la posizione dell’acquirente già prima del rogito.
La trascrizione permette infatti di rendere opponibile a determinati terzi la posizione derivante dal preliminare e protegge l’acquirente, nei limiti previsti dalla legge, da alcune vicende successive alla trascrizione.
Il Notariato evidenzia, in particolare, la funzione della trascrizione rispetto a ipoteche e altri vincoli successivi, purché la vendita definitiva intervenga entro il termine previsto.
Questo è un elemento che distingue l’acquisto di un immobile da costruire da una semplice prenotazione commerciale.
Il ruolo del notaio inizia prima del rogito
Uno degli aspetti più importanti della disciplina attuale è che il notaio non entra in gioco soltanto alla fine dell’operazione.
Nel caso di immobili da costruire soggetti alla normativa, il suo intervento riguarda già il preliminare.
Tra gli aspetti verificati rientra anche la fideiussione, che deve rispettare i requisiti previsti dalla legge. Il Notariato evidenzia che il notaio non procede alla stipula del preliminare in assenza della fideiussione richiesta dalla normativa.
Il notaio effettua inoltre verifiche sulla situazione dell’immobile, comprese quelle relative a ipoteche e altri vincoli.
Questo significa che la tutela dell’acquirente non dipende esclusivamente dal documento consegnato dal costruttore, ma da un sistema nel quale contratto, garanzie e controlli notarili sono collegati tra loro.
Cosa deve contenere il preliminare di una nuova costruzione?
Il preliminare relativo a un immobile da costruire deve fornire un quadro molto dettagliato dell’operazione.
Tra gli elementi previsti dalla disciplina rientrano, in particolare:
- descrizione dell’immobile e delle pertinenze;
- eventuali ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli;
- termine previsto per l’esecuzione dei lavori;
- prezzo e modalità di pagamento;
- estremi del titolo edilizio;
- eventuali imprese appaltatrici;
- capitolato;
- elaborati del progetto.
Questa previsione ha una funzione precisa: ridurre l’incertezza su ciò che l’acquirente sta effettivamente comprando.
Non si tratta quindi soltanto di sapere quale appartamento è stato scelto, ma di collegare l’unità immobiliare a progetto, caratteristiche costruttive, prezzo e condizioni contrattuali.
La polizza decennale protegge dai gravi difetti costruttivi
La seconda grande garanzia è la polizza assicurativa indennitaria decennale, spesso chiamata anche decennale postuma.
È diversa dalla fideiussione perché opera su un problema completamente differente.
La polizza deve essere consegnata dal costruttore al momento del trasferimento della proprietà e copre, nei termini previsti dalla normativa, i danni materiali e diretti all’immobile derivanti da:
- rovina totale;
- rovina parziale;
- pericolo di rovina;
- determinati gravi difetti costruttivi.
La copertura riguarda le fattispecie previste dalla disciplina e non equivale a una garanzia generica su qualsiasi problema che possa comparire nell’abitazione.
Questo punto è particolarmente importante.
“Casa nuova” non significa che ogni difetto sarà automaticamente coperto dalla polizza decennale.
La garanzia riguarda specifiche situazioni e deve essere letta sulla base della normativa e del contenuto della polizza.
Fideiussione e polizza decennale non sono la stessa cosa
La distinzione può essere riassunta così:
| Garanzia | Cosa protegge | Momento principale |
|---|---|---|
| Fideiussione | Somme versate prima del trasferimento, nei casi previsti | Prima del rogito |
| Trascrizione del preliminare | Posizione dell’acquirente rispetto a determinate vicende successive | Fase preliminare |
| Polizza decennale | Specifici danni materiali derivanti da rovina o gravi difetti costruttivi | Dopo il trasferimento |
| Garanzie legali | Altri profili di vizi e difformità secondo la disciplina applicabile | Dopo l’acquisto |
Questa distinzione evita uno degli errori più comuni: pensare che una sola “garanzia della casa nuova” copra indistintamente soldi versati, ritardi, difetti, finiture e qualsiasi problema dell’immobile.
Non è così.
Ogni strumento ha una funzione precisa.
Cosa succede se manca la polizza decennale?
La polizza decennale non è un documento puramente formale da archiviare dopo il rogito.
La normativa prevede che il costruttore la consegni al momento del trasferimento della proprietà e che gli estremi della polizza siano indicati nel contratto definitivo.
Inoltre, nell’ambito della disciplina sugli immobili da costruire, la mancata consegna della polizza assume conseguenze anche sulla possibilità di procedere al trasferimento.
Il Notariato precisa che, in assenza della polizza nei casi previsti, il notaio non procede a ricevere l’atto; sono inoltre previste conseguenze sulla fideiussione quando l’acquirente esercita il diritto di recesso nelle condizioni stabilite dalla legge.
Per l’acquirente questo significa una cosa molto concreta: la verifica delle garanzie non termina quando la casa è finita.
Anche il passaggio dalla costruzione alla proprietà deve essere accompagnato dalla documentazione prevista.
E se il costruttore ha un mutuo sull’immobile?
Un altro elemento da considerare riguarda l’eventuale finanziamento contratto dal costruttore per realizzare l’edificio.
La banca che finanzia la costruzione può avere un’ipoteca sull’immobile o sul complesso immobiliare.
Per questo, prima del trasferimento, deve essere affrontato il tema del frazionamento del mutuo e dell’ipoteca oppure della relativa cancellazione, secondo la struttura dell’operazione.
Il Notariato indica tra le tutele dell’acquirente anche la necessità di procedere al frazionamento del mutuo e dell’ipoteca del costruttore prima della vendita, salvo le diverse modalità previste nel caso di accollo.
È un aspetto meno conosciuto rispetto alla fideiussione, ma può essere fondamentale per comprendere quali gravami insistono sull’unità acquistata.
La garanzia non sostituisce i controlli sull’immobile
Le tutele previste dalla legge non significano che l’acquirente possa evitare qualsiasi verifica.
Una casa nuova deve comunque essere valutata sotto diversi aspetti: documentazione, caratteristiche dichiarate, conformità, contratto, capitolato e condizioni della compravendita.
Le garanzie servono a gestire determinati rischi; non trasformano qualsiasi problema dell’immobile in un danno automaticamente risarcibile.
Questo vale anche per le finiture.
Se il pavimento scelto, la dotazione del bagno o una determinata apparecchiatura sono elementi del capitolato, è importante che quanto promesso commercialmente sia coerente con quanto riportato nella documentazione contrattuale.
Nuova costruzione e immobile già completato: cambia la tutela?
Sì, ed è una distinzione utile.
Una casa di nuova costruzione già ultimata e un immobile ancora da costruire non si trovano necessariamente nella stessa situazione contrattuale.
Le specifiche tutele del D.Lgs. 122/2005 sono infatti legate alla fattispecie dell’immobile da costruire e ai relativi presupposti.
Se invece acquisti un’abitazione nuova già completata, non devi dare per scontato che tutte le garanzie previste per l’acquisto “sulla carta” siano applicabili nello stesso modo.
Per questo è importante individuare in quale fase si trova realmente l’immobile al momento dell’acquisto e quale sia la struttura giuridica della compravendita.
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Quali garanzie verificare prima di acquistare una nuova costruzione?
Non esiste una sola domanda da fare al costruttore.
È più utile costruire una verifica articolata:
Prima del contratto
Verifica se l’operazione rientra nella disciplina degli immobili da costruire e quali garanzie devono essere rilasciate.
Prima di versare somme
Verifica la presenza e la conformità della fideiussione, quando prevista.
Prima del trasferimento
Verifica la situazione dell’eventuale mutuo e delle ipoteche del costruttore.
Al rogito
Verifica la consegna della polizza assicurativa decennale e l’indicazione dei relativi estremi nell’atto, quando prevista.
Dopo l’acquisto
Conserva contratto, capitolato, elaborati, documentazione delle garanzie e ogni documento relativo all’immobile.
Il valore della tutela dipende anche dalla possibilità di dimostrare che cosa è stato acquistato e quali obblighi erano stati assunti dalle parti.
Casa nuova in Liguria: perché le garanzie sono importanti
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Per chi valuta invece la zona di Albenga, è disponibile il contenuto dedicato alle case in vendita a Villanova d’Albenga.
Il punto di questo articolo è però diverso: prima di scegliere una nuova costruzione è utile sapere quali tutele accompagnano l’acquisto e quali documenti devono essere verificati.
FAQ
Per gli immobili da costruire soggetti alla disciplina specifica, le principali tutele comprendono fideiussione sulle somme versate prima del trasferimento, preliminare notarile e trascritto e polizza assicurativa indennitaria decennale per determinati danni all’immobile.
No. La fideiussione ha principalmente la funzione di garantire le somme versate dall’acquirente prima del trasferimento, nelle condizioni previste dalla legge. I danni derivanti da rovina o gravi difetti costruttivi rientrano invece nella funzione della polizza assicurativa decennale.
La polizza assicurativa prevista per gli immobili da costruire ha durata decennale e copre le fattispecie previste dalla normativa, relative a determinati danni materiali e diretti derivanti da rovina o gravi difetti costruttivi.
La polizza deve essere consegnata dal costruttore al momento del trasferimento della proprietà, secondo quanto previsto dalla disciplina applicabile. Gli estremi della polizza devono risultare dal contratto definitivo.
No. È necessario distinguere tra immobile ancora da costruire, immobile in costruzione e immobile già ultimato, oltre a verificare i presupposti di applicazione della normativa specifica.
Per gli immobili da costruire soggetti alla disciplina specifica, il preliminare deve essere stipulato con atto pubblico o scrittura privata autenticata, quindi con l’intervento del notaio. È proprio in questa fase che vengono attivate importanti tutele per l’acquirente.