Acquistare un appartamento in costruzione significa impegnarsi nell’acquisto prima che l’immobile sia completamente ultimato. Tra la scelta dell’unità e il rogito possono quindi passare diversi mesi, durante i quali si susseguono contratto preliminare, pagamenti, avanzamento dei lavori, verifiche e adempimenti necessari al trasferimento della proprietà.
La tempistica non è uguale per tutti i progetti. Dipende dallo stato di avanzamento dell’edificio, dal contratto, dalle modalità di pagamento concordate, dall’eventuale mutuo e dalla documentazione necessaria per arrivare alla compravendita definitiva.
Per questo, prima di acquistare un appartamento in costruzione, è utile capire non soltanto quanto costa, ma soprattutto quando si paga, cosa succede tra una fase e l’altra e quando si arriva effettivamente al rogito.
Dalla prenotazione al rogito: quali sono le fasi dell’acquisto?
L’acquisto di un appartamento in costruzione può essere rappresentato come un percorso composto da diverse fasi.
In termini generali:
scelta dell’appartamento → accordo iniziale → preliminare → pagamenti durante la costruzione → ultimazione dell’immobile → verifiche finali → rogito.
La sequenza concreta può cambiare in funzione del progetto e del contratto.
La differenza principale rispetto all’acquisto di un appartamento già pronto è che il trasferimento della proprietà avviene successivamente alla fase iniziale dell’acquisto.
Il preliminare, infatti, obbliga le parti a concludere il successivo contratto definitivo, ma non trasferisce di per sé la proprietà dell’immobile. L’Agenzia delle Entrate distingue chiaramente il preliminare dal contratto definitivo, con il quale avviene il trasferimento della proprietà.
Quanto tempo passa prima del rogito?
Non esiste un numero di mesi valido per tutte le nuove costruzioni.
Il tempo che separa il contratto preliminare dal rogito dipende soprattutto da quanto è avanzato il cantiere al momento dell’acquisto.
Un appartamento acquistato quando l’edificio è nelle fasi iniziali di realizzazione avrà naturalmente un percorso diverso rispetto a un’unità acquistata quando i lavori sono già prossimi alla conclusione.
Anche la complessità dell’intervento può incidere sulle tempistiche: oltre alla costruzione dell’edificio devono essere completati gli adempimenti necessari per arrivare al trasferimento della proprietà.
Per questo è importante distinguere tra:
- durata prevista dei lavori;
- data prevista per la consegna;
- data prevista per il rogito.
Non sono necessariamente la stessa cosa.
Il contratto dovrebbe chiarire le scadenze rilevanti e le condizioni alle quali sarà possibile procedere alla compravendita definitiva.
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Come vengono stabiliti i pagamenti di un appartamento in costruzione?
Il prezzo dell’appartamento non viene necessariamente pagato tutto al momento del rogito.
Quando si acquista durante la costruzione, il contratto può prevedere più versamenti distribuiti nel tempo, secondo le condizioni concordate tra le parti.
La struttura può quindi comprendere:
- una somma iniziale;
- uno o più pagamenti durante la realizzazione;
- il saldo al momento del rogito.
Le modalità concrete dipendono dal contratto e dal progetto.
Il punto importante è avere fin dall’inizio un calendario finanziario chiaro, che permetta di sapere quanto capitale sarà necessario e in quale momento.
Un esempio di calendario dei pagamenti
Immaginiamo, esclusivamente come esempio, un appartamento con un prezzo contrattuale di 300.000 euro.
Il contratto potrebbe prevedere una distribuzione come:
| Fase | Esempio di pagamento |
|---|---|
| Sottoscrizione del contratto | 30.000 € |
| Avanzamento lavori | 60.000 € |
| Fase avanzata della costruzione | 60.000 € |
| Rogito | 150.000 € |
Questo è soltanto un esempio di struttura finanziaria e non rappresenta una modalità standard né una condizione commerciale di Moriko.
Ogni progetto può prevedere percentuali, importi e scadenze differenti.
Per l’acquirente è quindi importante non limitarsi a conoscere il prezzo totale, ma costruire una previsione delle uscite effettive nel tempo.
Pagare durante i lavori: cosa significa per l’acquirente?
Versare denaro prima del completamento dell’immobile significa sostenere economicamente il progetto mentre è ancora in fase di realizzazione.
Per questo, quando la disciplina sugli immobili da costruire è applicabile, il legislatore prevede specifiche tutele sulle somme che il costruttore deve ricevere prima del trasferimento della proprietà.
Il Consiglio Nazionale del Notariato spiega che la fideiussione deve garantire le somme che il costruttore riceve dall’acquirente fino al trasferimento della proprietà, secondo i presupposti previsti dal D.Lgs. 122/2005.
La questione è quindi strettamente collegata al calendario dei pagamenti: prima di versare una somma prevista dal contratto, bisogna sapere come è strutturata la garanzia prevista per quell’importo.
Questo aspetto non va confuso con la polizza decennale, che riguarda invece la fase successiva al trasferimento e specifici danni all’immobile.
Il mutuo quando si compra una casa ancora in costruzione
L’organizzazione del mutuo merita particolare attenzione quando il pagamento dell’appartamento avviene in più momenti.
Prima di impegnarsi, è necessario capire se la banca erogherà il finanziamento:
- interamente al momento del rogito;
- attraverso più erogazioni;
- in funzione dell’avanzamento dei lavori;
- secondo modalità specifiche stabilite dall’istituto.
Non tutti i finanziamenti vengono strutturati nello stesso modo.
L’acquirente dovrebbe quindi mettere in relazione piano dei pagamenti del costruttore e piano di erogazione della banca.
Questo evita una situazione in cui una somma prevista dal contratto debba essere versata prima che il finanziamento sia effettivamente disponibile.
Il tema è ancora più importante quando una parte significativa del prezzo deve essere finanziata.
Prima di firmare, costruisci il tuo calendario finanziario
Una semplice tabella può aiutare a capire la sostenibilità dell’operazione:
| Momento | Somma da versare | Fonte delle risorse | Data prevista |
|---|---|---|---|
| Contratto | € … | Liquidità | … |
| Avanzamento lavori | € … | Liquidità / finanziamento | … |
| Fase successiva | € … | Finanziamento | … |
| Rogito | € … | Mutuo + liquidità | … |
I valori devono naturalmente essere quelli effettivamente previsti dal contratto.
L’obiettivo è evitare di ragionare soltanto sulla rata del mutuo o sul prezzo complessivo: l’acquisto deve essere sostenibile anche nelle fasi precedenti al rogito.
Cosa succede mentre l’appartamento viene costruito?
Tra la firma del preliminare e il rogito, il cantiere continua il proprio percorso.
In questa fase l’acquirente può trovarsi davanti a diverse tappe: realizzazione della struttura, chiusure, impianti, finiture e completamento delle parti comuni.
Il livello di partecipazione dell’acquirente dipende dal progetto.
In alcuni casi il capitolato permette di scegliere o modificare determinate finiture entro limiti e scadenze prestabiliti; in altri le caratteristiche sono già definite.
Per questo è utile distinguere tra stato di avanzamento del cantiere e stato dell’acquisto.
Un appartamento può essere ancora in costruzione mentre il contratto è già stato sottoscritto e parte del prezzo è già stata versata.
E se i lavori richiedono più tempo del previsto?
La data indicata dal costruttore non dovrebbe essere interpretata automaticamente come una garanzia assoluta di consegna in quella giornata.
Il contratto deve essere il riferimento per comprendere:
- termine previsto;
- eventuali proroghe;
- cause che possono giustificare uno slittamento;
- conseguenze previste in caso di ritardo;
- rapporto tra ultimazione dei lavori e rogito.
Il ritardo può avere conseguenze pratiche anche sull’acquirente.
Chi deve vendere la propria abitazione, chi ha già organizzato un trasloco o chi ha programmato l’erogazione di un mutuo potrebbe infatti avere esigenze temporali precise.
Per questo le scadenze contrattuali devono essere lette anche dal punto di vista dell’acquirente, non soltanto del costruttore.
Quando si può fissare il rogito?
Il rogito arriva quando sono maturate le condizioni necessarie per trasferire la proprietà.
La data dipende quindi dallo stato dell’immobile e dagli adempimenti ancora da completare.
Il rogito non coincide semplicemente con la fine dei lavori.
Prima del trasferimento devono essere verificati gli elementi necessari alla compravendita e, per gli immobili da costruire soggetti alla disciplina specifica, devono essere rispettati gli obblighi previsti dalla normativa.
Tra questi rientra la consegna della polizza assicurativa indennitaria decennale al momento del trasferimento della proprietà. Il Notariato precisa inoltre che gli estremi della polizza devono risultare dal contratto definitivo.
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Cosa succede negli ultimi mesi prima del rogito?
La fase finale è quella in cui il progetto passa dalla costruzione alla compravendita definitiva.
In questo periodo vengono normalmente concentrati diversi adempimenti:
ultimazione dell’immobile → documentazione → verifiche → definizione del saldo → rogito.
È quindi il momento in cui l’acquirente deve avere un quadro preciso di:
- prezzo ancora da pagare;
- eventuale saldo del mutuo;
- documentazione dell’immobile;
- pertinenze comprese nell’acquisto;
- condizioni di consegna;
- eventuali elementi ancora da completare;
- documentazione relativa alle garanzie previste.
Per un immobile da costruire soggetto al D.Lgs. 122/2005, il Notariato indica inoltre specifiche verifiche relative al mutuo e all’ipoteca del costruttore prima della vendita.
Il saldo del prezzo viene pagato al rogito?
Non necessariamente l’intero saldo deve essere strutturato nello stesso modo in ogni compravendita.
Il contratto stabilisce quali somme sono già state versate e quale importo rimane da corrispondere al trasferimento della proprietà.
Se è presente un mutuo, la parte finanziata può essere collegata alle modalità di erogazione concordate con la banca.
È quindi importante arrivare al rogito sapendo con precisione:
quanto è già stato pagato + quanto deve ancora essere pagato + da dove arriveranno le somme necessarie al saldo.
Questo sembra un passaggio banale, ma diventa particolarmente importante negli acquisti in costruzione perché il prezzo può essere stato versato progressivamente per molti mesi.
Il rogito è il momento in cui diventi proprietario?
Sì: in una normale compravendita immobiliare, il contratto definitivo è l’atto con cui viene trasferita la proprietà.
Il preliminare crea invece l’obbligo di concludere il successivo contratto definitivo.
Nel caso di un appartamento acquistato in costruzione, questo significa che il percorso può iniziare molto prima del momento in cui diventi proprietario.
Puoi quindi avere già:
- scelto l’unità;
- firmato il preliminare;
- versato alcune somme;
- seguito l’avanzamento del progetto;
senza che il trasferimento della proprietà sia ancora avvenuto.
È proprio questa caratteristica a rendere importante la corretta gestione delle fasi intermedie.
Cosa verificare al momento del rogito?
Il rogito rappresenta la conclusione dell’operazione, ma non dovrebbe essere affrontato come un semplice appuntamento per firmare.
Il notaio verifica la documentazione necessaria alla stipula e la situazione giuridica dell’immobile.
Nel caso di acquisto dal costruttore, tra gli aspetti da considerare rientrano anche le eventuali ipoteche derivanti dal finanziamento dell’intervento.
Il Notariato indica che, prima della vendita, deve essere affrontato il frazionamento del mutuo e dell’ipoteca del costruttore oppure la cancellazione dell’ipoteca quando non vi sia accollo del mutuo, secondo le condizioni dell’operazione.
Per l’acquirente significa che il passaggio dalla casa “in costruzione” alla casa di proprietà deve comprendere anche la corretta gestione degli aspetti finanziari e ipotecari legati all’edificio.
Quanto costa il periodo tra preliminare e rogito?
Il prezzo dell’appartamento non è l’unica voce economica da programmare.
Nel periodo che precede il rogito possono esserci costi legati a:
- mutuo;
- notaio;
- imposte;
- eventuale mediazione;
- modifiche o personalizzazioni concordate;
- arredi e dotazioni;
- eventuali spese connesse all’operazione.
Il trattamento fiscale cambia in base alla struttura della compravendita.
Per esempio, l’acquisto di una nuova abitazione dal costruttore può essere soggetto a IVA in determinate circostanze, mentre altri acquisti immobiliari seguono un diverso regime fiscale.
Per questo il costo effettivo dell’operazione deve essere calcolato sulla specifica compravendita, senza applicare una percentuale standard a tutti gli appartamenti nuovi.
Cosa succede dopo il rogito?
Con la firma del contratto definitivo si conclude la fase principale dell’acquisto e la proprietà viene trasferita secondo quanto previsto dall’atto.
Per un appartamento di nuova costruzione, però, può esserci ancora una fase di passaggio legata alla consegna materiale dell’immobile e alle eventuali attività previste dal contratto.
È quindi utile distinguere:
rogito ≠ necessariamente momento in cui ogni attività pratica è conclusa.
La data di consegna dell’appartamento, le condizioni dell’immobile e gli eventuali interventi ancora da completare devono essere coerenti con quanto stabilito negli accordi.
Acquistare un appartamento in costruzione in Liguria
Il meccanismo di acquisto non cambia perché l’immobile si trova in Liguria, ma la scelta del progetto richiede anche una valutazione della località e del contesto residenziale.
Per chi cerca una nuova costruzione sulla Riviera Ligure di Ponente, Moriko ha approfondito il tema delle case al mare di nuova costruzione in Liguria, con un focus più generale sull’offerta residenziale.
Se invece la ricerca è concentrata su Noli, può essere utile partire dalle case e appartamenti in vendita a Noli per conoscere il contesto immobiliare locale prima di valutare una specifica nuova costruzione.
Per chi considera anche la zona di Albenga, il confronto può estendersi alle case in vendita a Villanova d’Albenga, che permette di inquadrare un mercato diverso da quello del borgo costiero.
La località rimane comunque una decisione distinta dalle condizioni di acquisto: prima si valuta se il territorio è adatto alle proprie esigenze, poi si analizzano progetto, appartamento, prezzo e calendario dei pagamenti.
Un esempio pratico del percorso
Immaginiamo un acquirente interessato a un appartamento di nuova costruzione ancora in fase di realizzazione.
Il percorso potrebbe essere:
1. Scelta dell’unità
L’acquirente individua appartamento, pertinenze, prezzo e caratteristiche.
2. Definizione del contratto
Vengono stabilite condizioni, pagamenti e tempistiche.
3. Preliminare
Per gli immobili da costruire soggetti alla disciplina specifica, il preliminare deve essere stipulato con l’intervento del notaio e nella forma prevista dalla legge.
4. Pagamenti intermedi
L’acquirente versa le somme previste dal contratto secondo il calendario concordato.
5. Costruzione
L’edificio procede verso l’ultimazione.
6. Organizzazione del rogito
Vengono completate verifiche e documentazione necessarie al trasferimento.
7. Saldo
Viene corrisposto quanto ancora dovuto secondo le modalità stabilite.
8. Rogito
Viene stipulato il contratto definitivo e trasferita la proprietà.
Questo schema è utile per capire la logica dell’operazione, ma non rappresenta un calendario standard: tempi, percentuali e condizioni devono essere quelli effettivamente previsti dal singolo progetto.
FAQ
Non esiste un termine standard. Dipende dallo stato dei lavori, dal contratto, dalle tempistiche di completamento e dalla documentazione necessaria per il trasferimento della proprietà.
Non necessariamente. Il contratto può prevedere più pagamenti durante la costruzione e un saldo al momento del rogito. La struttura varia in base all’operazione.
Sì, ma le modalità di finanziamento dipendono dalla banca e dalla struttura dell’operazione. È importante verificare in anticipo come verranno effettuate le eventuali erogazioni e coordinarle con il calendario dei pagamenti.
Il trasferimento della proprietà avviene con il contratto definitivo di compravendita, cioè il rogito, salvo particolari configurazioni giuridiche. Il preliminare obbliga invece le parti a concludere successivamente la compravendita.
Bisogna fare riferimento alle condizioni del contratto, che dovrebbero stabilire termini, eventuali proroghe e conseguenze dei ritardi. Non esiste una conseguenza unica applicabile a tutti i progetti.
Per gli immobili da costruire rientranti nella disciplina specifica, la fideiussione deve garantire le somme e i corrispettivi che il costruttore riceve prima del trasferimento della proprietà, secondo quanto previsto dalla legge.